Poskytování ubytování prostřednictvím platforem Airbnb, Booking.com nebo obdobných rezervačních systémů patří dnes mezi běžné a populární činnosti. S rozšířením ubytovacích platforem se rozvinula řada otázek týkajících se zejména problematiky DPH a daně z příjmu fyzických osob u krátkodobého ubytování, zejména prostřednictvím Booking.com nebo Airbnb.

Dobrou zprávou je, že na většinu těchto otázek již máme jasnou odpověď, vyplývající jak z ustálené evropské judikatury, tak navazujících výkladů Generálního finančního ředitelství.

Ubytování přes Booking.com a Airbnb je podnikání, ne nájem

Jedním ze základních závěrů, který je dnes možné považovat za ustálený, je rozlišení mezi nájmem nemovitosti a poskytováním ubytovací služby.

Za ubytovací služby se považují služby zařazené do číselného kódu 55 klasifikace produkce CZ-CPA1.

Pod kódem 55 je ukryt podle našeho názoru velmi srozumitelný výčet činností, např.

-ubytovací služby v hotelích a podobných zařízeních (motely, penziony atd.) s každodenním úklidem a jinými službami, obvykle poskytované na dny nebo týdny,

-ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách s pokoji nebo ubytovacími jednotkami, s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich,

-ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách, ne s každodenními úklidovými službami, např. v bytech a domech pro dovolenou, bungalovech a chatách, pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny.

Je dobré upozornit, že už ze samotného popisu činností zařazených pod kód 55 jasně vyplývá, že doplňkové služby úklidového charakteru nejsou pro rozlišení od nájmu rozhodující.

Je potřeba doplnit, že v činnostech pod kódem 55 nalezneme také

-poskytování místa pro rekreační vozidlo nebo stan pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny,

-poskytování prostoru v chráněných přístřešcích nebo prostých táborových zařízeních pro umístění stanů nebo spacích pytlů.

Tím se nám pod definici ubytovací služby dostává také poskytování volného kempingu a míst ke kempování s karany a kampery (např. prostřednictvím bezkempu) a ubytování glampingových treehousech, maringotkách a tinyhousech.

Služby spočívající v ubytování, které jsou zprostředkovány prostřednictvím internetových platforem, lze tak na základě charakteru těchto služeb v zásadě považovat za ubytovací služby, nikoliv za nájem, neboť ve většině případů naplní definice číselného kódu 55 klasifikace produkce CZ-CPA. 

Ubytovací platformy typu Airbnb a Booking.com z pohledu DPH

Vzhledem k definici ubytovací služby můžeme s jistotou konstatovat, že jde z hlediska DPH o ekonomickou činnost a poskytování ubytovací služby bude předmětem daně z přidané hodnoty.

Samotná ubytovací služba podléhá snížené sazbě DPH ve výši 12 %.

Pro úplnost jenom dodáváme, že to automaticky neznamená, že stejnému režimu podléhají všechna plnění poskytovaná hostům. V praxi se často objevují doplňkové služby, například prodej nápojů, občerstvení, parkování nebo jiné služby poskytované nad rámec samotného ubytování. Každé z těchto plnění je potřeba posoudit samostatně nebo jako součást jednoho komplexního plnění podle jeho skutečného ekonomického obsahu.

Platforma jako poskytovatel elektronické služby

Jednou z nejčastějších chyb je představa, že ubytování hostu poskytuje přímo platforma typu Airbnb, Booking. Ve většině případů je to jinak: ubytování poskytuje přímo pronajímatel, ubytovací platforma pouze poskytuje pronajímateli elektronické služby související s ubytováním, za což si nechá zaplatit.

Například Booking.com zpravidla poskytují českému provozovateli ubytování službu spočívající v umožnění využití své rezervační platformy společně s poplatkem za platební služby. 

Tyto služby jsou z pohledu DPH samostatným plněním, od jejich charakteru se odvíjí způsob jejich zdanění. Poskytovatel ubytování je pak v pozici osoby povinné k dani, a vznikají mu tak povinnosti spojené s přijetím služby od zahraniční osoby, a to bez ohledu na to, zda je v daném okamžiku plátcem DPH.

V řadě případů právě první přijatá provize vede ke vzniku povinnosti registrace jako identifikovaná osoba.

V zásadě je spolupráce s platformou rozdělena na dvě nezávislé činnosti. Poskytovatel poskytuje hostu ubytovací službu. Platforma si vyúčtuje provozovateli poplatky. 

Častá chyba je myslet si, že příjmem je jen částka, kterou vám platforma po odečtení provize pošle na účet. Z pohledu daně z příjmů je však příjmem, ev. výnosem celá částka, kterou zaplatí host za ubytování. Provize platformy (např. Airbnb nebo Booking) představuje samostatný daňově uznatelný náklad, který lze uplatnit proti těmto příjmům.

To je důležité zejména v případech, kdy uplatňujeme paušální výdaje ve výši 60 %.

Z pohledu DPH je situace obdobná v tom, že do přiznání k DPH vstupuje celková úplata za poskytnutou ubytovací službu, tedy konečná částka hrazená hostem. Provize platformy není snížením této úplaty, ale samostatnou službou přijatou od zahraniční osoby. Tato služba podléhá režimu přenesení daňové povinnosti (reverse charge), což může vést ke vzniku povinnosti registrace jako identifikovaná osoba, pokud poskytovatel ubytování není plátcem DPH.

Každé jednotlivé ubytování je samostatným zdanitelným plněním z hlediska DPH

Samostatnou kategorii, která je dle našich zkušeností docela výzvou, je přenesení informací, které má provozovatel k dispozici z administračního rozhraní platformy, do podoby použitelné pro správné stanovení DPH na výstupu a daně z příjmu.

I v případě, že ubytování poskytuje neplátce, je přesná evidence z hlediska DPH nezbytná. Úplaty za poskytované ubytovací služby vstupují do obratu rozhodného pro registraci k DPH. Při dlouhodobě úspěšném provozování ubytování je proto sledování obratu jednou z nejdůležitějších průběžných povinností.

Nejčastější chyby

V naší praxi se nejčastěji setkáváme s tím, že podnikatel:

• považuje krátkodobé ubytování za nájem,
• nesprávně chápe platbu přijatou od booking.com jako celou přijatou úplatu
• řeší pouze daň z příjmů a opomene DPH,
• nezaregistruje se jako identifikovaná osoba při přijetí provize od zahraniční platformy,
• nesleduje správně obrat pro registraci k DPH,
• posuzuje jednotlivé daně odděleně místo jako jeden navazující celek.

Závěr

Daňové posouzení ubytování poskytovaného prostřednictvím Airbnb nebo Booking je dnes dle našeho názoru jasné. Základní principy jsou poměrně ustálené a jsou podpořeny zákonem, metodickými materiály finanční správy i judikaturou. 

Většina praktických problémů nevzniká proto, že by právní úprava byla nejasná. Vzniká proto, že jednotlivé daňové povinnosti spolu úzce souvisejí a nelze je posuzovat izolovaně.

V praxi tak řešíme zejména problémy s přenosem informací do účetních systémů, měnovými konverzemi a správným stanovením základu DPH z hlediska DPH.

Z naší zkušenosti můžeme říct, že prvním krokem by mělo být vždy správné určení charakteru poskytované služby. Od tohoto závěru se následně odvíjí většina dalších daňových důsledků. Teprve potom lze pro projekty spojené s krátkodobým ubytováním najít komfortní místo v rámci organizační struktury klienta.